1가구 1주택 양도소득세 면제 조건
부동산 양도 시 발생하는 수익에는 양도소득세가 부과됩니다. 하지만 1가구 1주택의 경우 일정 요건을 충족하면 양도차익에 대한 세금을 면제받을 수 있습니다. 이를 '1가구 1주택 양도소득세 비과세'라고 하며, 내 집을 팔 때 가장 중요한 절세 혜택 중 하나입니다.
비과세 적용을 위한 기본 조건
- 보유 주택 수: 한 가구가 1채의 주택만을 소유한 상태여야 합니다.
- 보유 및 거주 기간: 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주도 필수입니다.
- 비과세 한도: 양도가액 12억 원까지 비과세되며, 초과 금액에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.
예를 들어, 아파트를 5억 원에 사서 13억 원에 팔았다면 양도차익 8억 원 중 12억 원을 초과하는 1억 원에 대해서만 과세됩니다. 이 금액에 일정 비율을 적용해 양도소득세가 부과되며, 장기보유특별공제 등을 통해 추가 절세도 가능합니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건
이사를 가기 위해 새 집을 먼저 구입하고 기존 집을 나중에 팔면 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이 경우에도 다음 조건을 만족하면 비과세 혜택이 적용됩니다.
- 종전주택을 1년 이상 보유 후 신규 주택을 취득할 것
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
- 종전주택을 2년 이상 보유할 것 (조정대상지역일 경우 거주요건 포함)
단, 조건을 하나라도 충족하지 못하면 일반 1가구 2주택 양도세율이 적용되어 중과세가 발생할 수 있습니다.
조정대상지역 거주요건 유의사항
강남, 서초, 송파, 용산 등 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 2년 이상 거주 요건을 충족하지 못하면 양도차익 전액이 과세될 수 있습니다. 특히 실거주 없이 보유만 하고 있는 경우, 비과세 혜택을 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
비과세 특례제도
일시적 1가구 2주택 외에도 다음과 같은 상황에서 비과세 특례가 인정됩니다.
- 상속주택을 보유하게 된 경우
- 혼인으로 인해 주택이 2채가 된 경우
- 60세 이상의 직계존속과 합가한 경우
단, 이러한 특례는 일반적인 3년 이내 처분 요건과는 달리, 상속주택은 5년 이내 처분 등 별도의 요건이 적용되므로 정확한 확인이 필요합니다.
1가구 2주택 양도세율 및 중과 적용
비과세 요건을 충족하지 못하면 기본세율(6~45%)보다 높은 중과세율(26~65%)이 적용됩니다. 특히 보유기간이 2년 미만일 경우 단일세율 60~70%가 적용되며, 조정대상지역 소재 주택일 경우 더 높은 세율로 과세됩니다.
과세표준 계산과 필요경비 적용
양도차익은 단순히 매도금액에서 매입금액을 차감하는 것이 아니라, 취득세, 수수료, 인테리어 공사비, 기본공제(250만 원) 등을 차감한 금액이 과세표준으로 적용됩니다. 보다 정확한 계산은
에서 가능합니다.
양도 전 사전 점검이 중요
부동산 양도 전에 반드시 다음을 점검하세요.
- 현재 주택 수 및 보유/거주기간 확인
- 양도 예정가액과 취득가액 비교
- 조정대상지역 여부 확인
- 비과세 또는 특례 적용 여부 검토
세무 전문가와의 상담을 통해 사전 점검을 마친 후 매도 시기를 결정하는 것이 현명한 절세 전략이 될 수 있습니다. \#1가구1주택양도세면제
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